楼市调控仍处于关键期 “金九银十”存变数

      进入9月，楼市是否如期迎来传统销售旺季“金九银十”引起各方关注。国务院总理温家宝日前在天津考察保障房建设时强调，“房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求……”。分析认为，楼市政策调控仍未放松，购房者观望情绪依旧浓郁，“金九银十”能否如期而至，仍然存在着较大变数。
      温家宝：已建成的保障房要尽快投入市场
      中共中央政治局常委、国务院总理温家宝8月31日下午在天津考察保障房建设时强调，衡量安居工程进展好坏、水平高低，不能只看开工数，也不能只看竣工数，而要看是否及时投入市场，解决群众的迫切需求，质量和服务群众是否满意。
      温家宝在考察时说，2009年至2011年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%，这项工作得到了广大群众的衷心拥护。事实证明，保障性安居工程是民生工程，是发展工程，也是民心工程。
      温家宝强调，做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年，取得了明显的成效，房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是，房地产市场调控仍处于关键时期，巩固房地产市场调控成果，需要坚决遏制投资投机性购房需求，更重要的是增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。
      温家宝强调，已建成的保障房要尽快投入市场，如果建成的保障房放在那里不能使用，或者群众使用不满意，既解决不了群众的困难，也不能发挥保障性安居工程推动经济增长的作用，就不能说是合格。
      温家宝说，要高度重视保障性安居工程规划、建设、分配几个关键环节。
      第一，建设环节除了要按期进行施工外，最重要的是保障质量。要把质量作为安居工程的生命线。
      第二，分配和管理环节，必须建立严格的制度和规范的程序，体现公开、公正和透明。申请、受理、审核、公示每个过程都要做到公平，才能保障结果的公平。
      第三，布局和配套设施必须摆在重要位置。保障性住房规划选址要充分听取群众意见，充分考虑群众交通、上学、购物、就医等实际问题。配套设施和保障房要同步规划、同步建设，不仅让群众租得上、住得上，还要让群众实实在在感到生活方便。
      楼市“金九银十”是否如期而至存变数
      时间已进入9月，传统楼市销售旺季“金九银十”即将到来，开盘量上涨、看房人增多，一些区域回暖趋势明显，众多开发商都希望借机实现“翻盘”。但与此同时，楼市政策调控仍未放松，购房者观望情绪依旧浓郁，市场对楼市下半年走势尚未形成定论。分析认为，楼市“金九银十”能否如期而至，仍然存在着较大变数。
      据《中国证券报》报道，5月以来楼市成交快速回暖，6、7月一线城市销售量达到高点，令开发商对即将到来的“金九银十”充满期待。从今年“金九银十”的销售策略来看，由于对楼市政策预期较为谨慎，大多数开发商并没有对销售策略进行明显调整，不少开发商仍保持观望的态度，维持对楼盘的原有定价。虽然有部分开发商计划对旗下楼盘降价，但大多仅针对极少数的特价房，实质性降价并未出现。
      业内人士分析认为，房价深度“跳水”走量的销售模式在“金九银十”难以大规模重现。一些楼盘推出的促销活动，通常是尾房或是少量特价房，多是为了吸引眼球，而不是实质性降价。事实上，上半年楼市销售复苏已经极大缓解了房企的“资金之渴”，也令不少开发商超额完成了半年度任务，下半年销售压力大幅降低。
      对于未来的政策走向，开发商仍保持相对谨慎的态度，并认为楼市调控将趋于长效，但短期内继续出台严厉政策的可能性正在降低。为了减少受政策的影响程度，大多数开发商在“金九银十”的推盘项目仍以满足首次置业和首次改善的刚需产品为主。
      新华网在报道中说，业内分析，今年5月份开始的楼市局部出现回暖迹象，主要受楼盘促销力度加大和刚性需求集中入市影响，与楼市传统旺季即将到来也有一定关系。
      近期，国务院督察组分赴多个地区，调研楼市调控政策的执行效果，也表明了政府调控楼市的决心。有业内人士表示，随着个别地区成交回暖，楼市又一次进入敏感期，一旦市场成交呈现过热行情，可能引发新一轮的调控政策，这也对买卖双方心态产生重要影响，楼市短期内不会有大的波动。
      天津市房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满说，从根本上讲，房价和销量是由市场供求关系决定的。现在调控政策并未放松，投机炒房难以入市，所以楼市在即将到来的九、十月份，难有大的变动。
      我爱我家副总裁胡景晖认为，今年上半年成交回升所依赖的刚性需求，在连续多个月释放后，已经表现出乏力态势。此外，房价上涨造成的短暂恐慌性购房需求释放后，更多买房人选择观望。在调控政策不放松的背景下，首次置业的刚性需求，很难独自支撑下半年楼市的继续回暖。
      国税总局：房产税扩容方案尚未最终确定
      “房产税”的话题最近引起各方关注，成为楼市“热词”。国税总局近日针对网友留言进行回复时表示，国税总局正在会同财政部、住房和城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。
      由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。住房兼有消费品和投资品的双重属性，在扩大房产税改革试点中，将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。
      国税总局表示，对个人住房征收房产税，由于增加住房持有成本，还可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，也有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，促进土地节约集约利用，但其作用是有限的。决定房价高低的关键是供求关系，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。
      国税总局表示，对于“对所有权人自住的第一套住房全额免征以切实保障自住；对存量或增量的第二套住房拟征一定的房产税，对存量或增量的三套及以上住房课以重税并实行累进税率”、“将房产税收入专项用于保障房开工建设”等建议，在研究中会予以认真考虑。
      还有网民提出，在征收个税时，是按个人收入起征点后的百分比征收，为何房屋契税没有起征点，而只是按面积大小来确定征收比例，很不合理。
      对此，国家税务总局解释，现行契税政策，对个人购买住房行为实行差别化税率，个人购买建筑面积在90平方米以下且属于家庭唯一普通住房的，契税税率为1%；个人购买普通住房、且属于家庭唯一住房的，契税税率在法定税率基础上减半征收；个人购买非普通住房的，全额征收契税。
      目前，大多数地方普通住房的面积标准都在120平方米的基础上，上浮了20%，即实际执行144平方米的面积标准。由于现行普通住房标准是由国务院综合多方面因素确定的，税务部门没有权利对此标准进行调整。
      部分一线城市8月份楼市情况
      北京：楼市量价齐升局面已基本结束
      据《京华时报》报道，来自北京市住建委的数据显示，截至8月29日，8月份京城楼市实际成交住宅2万套，环比下降10.5%，成交均价2.07万元/平方米，同比降低10.3%。据此，北京市前几个月楼市量价齐升的局面已基本结束。
      中介机构负责人称，在经历了六七月份房价环比微涨的一波行情后，8月份二手房成交价格趋于稳定，交易量小幅回落。陈刚叮嘱中介机构要负起责任，对购房人资格预审严格把关。
      上海：楼市出现降温态势新房交易量萎缩
      据《解放日报》报道，8月份以来，上海楼市出现了降温的态势。新房交易量萎缩，二手房成交量及门店带看量也有所下滑。
      监测数据显示，8月份上半月上海新建商品住宅成交面积为33.73万平方米，与7月份同期相比减少了23.3%；成交房源为2683套，环比7月份减少了25.9%。报道称，开发商们的推盘热情下降，与近期楼市成交速度放缓不无关系。一些“以价换量”撬动初期销售的楼盘，也逐渐显示出后劲不足。
      二手房方面，目前不少区域的二手房市场出现了双向观望的尴尬局面。一方面，卖家不愿对价格做出太大让步，另一方面，由于有关方面多次重申楼市调控不会放松，购房者的心态趋于理性，降价预期又有看涨。
      广州：8月楼市成交量价齐降
      据《广州日报》报道，广州市房管局日前公布的数据显示，广州8月新建商品住宅网上签约面积72.07万平方米，同比增加51.9%，环比减少9.5%；网上签约均价13780元/平方米，同比下降3.2%，环比下降3.7%，成交呈现明显量价齐降的状况。这也是自今年3月以来，广州楼价首次出现同比或环比均下降的情况。