楼市调控政策层层加码 陶企"地产梦"频频受挫

　　今年初曾蜂拥进入房地产行业的佛山陶瓷企业，不得不在严厉调控面前放慢脚步。日前，《第一财经日报》也在采访多位佛山陶瓷企业后获知，在楼市持续低迷的状况下，不少陶企已压缩地产项目开工面积，放缓了开发节奏，以往被陶企热烈追捧的土地拍卖会上，也难再见大佬们的踪影。
　　此前，由于出口市场“四面夹击”,曾被视为“印钞机”的陶瓷行业迅速沦为微利行业，陶企不得不寻找新的利润增长点，高利润的房地产业成为不少企业的选择。有知情人士透露，截至目前，约七成佛山大型陶企涉足房地产，而许多中小陶瓷业主还通过参股或私人投资方式试水地产业。
　　限购之“痛”
　　早于2006年已经拿地准备进军房地产的亚洲陶瓷CEO蒲鼎新告诉记者，受楼市调控政策影响，主营的陶瓷业绩同比不再增长，而公司地产业务方面的银行融资难度加大，正在运作的地产项目奠基时间比原计划晚了约半年，且公司已下调了项目的盈利预期。
　　“大环境变化对陶企运作的地产项目影响更明显。”佛山某地产代理公司负责人透露，两个行业一损俱损，除了陶瓷业务缩水外，许多地产项目的开发节奏则明显放缓。“没有开工的土地先放着，已拿到预售证的项目少推多开。陶企中运作地产业务实力最强的新中源陶瓷，其原计划今年的地产开工面积约40万平方米，但根据目前的开发节奏看，最多只能达到30万平方米左右。”
　　在蒲鼎新的眼中，房地产行业一直是一个令人向往的行业，“利润率高，且还能与公司主营的陶瓷产品打包组合，利于企业纵深发展，”因此，当公司2006年决定分流部分资金，从事其他行业投资时，蒲鼎新优先选择了房地产。
　　蒲鼎新做出这个决定的背景是，因中国陶瓷出口市场快速萎缩而导致陶瓷业利润出现了“史上最大”下滑幅度。据了解，从2003年至今，中国陶瓷业先后遭到了泰国、欧盟、韩国、巴基斯坦、印度、秘鲁、阿根廷等国的反倾销，巴西则提高关税。出口市场四面受堵，中国陶瓷出口总量和总额大幅下滑。
　　中国海关统计数据显示，2009年1~6月，我国共出口陶瓷产品34.45亿美元，同比下降3.58%.
　　陶企开始转向内销市场以弥补损失，国内房地产市场的欣欣向荣也带来了一定的市场机会。蒲鼎新透露：“最近几年，公司的年均总销售额增幅都保持在20%~30%.”
　　但中国对外出口陶瓷产品中，约半数来自佛山。“佛山陶企对出口市场的依赖性过强，国内市场扩大对出口萎缩的对冲作用其实并不明显。”佛山另一陶企负责人透露，与2003年前相比，许多企业的业绩增幅明显放缓。
　　主业利润下滑
　　不仅如此，陶瓷业曾经的高利润还吸引了众多资本的眼球，除传统的佛山产区外，四川夹江、广东潮州、福建德化、浙江龙泉、河南禹州等地也陆续兴起众多陶瓷产区。行业竞争加剧的同时，产能过剩还成了悬在陶企头上的一把“达摩克利斯之剑”.
　　成本上涨也在压缩陶企的利润率。随着国内人口红利消失和劳动力成本快速上涨，原材料的价格也一年比一年高，许多企业的成本涨幅超过50%.在这种局面下，部分企业甚至出现业绩增幅低于成本增幅，陶瓷业利润率逐年下滑。
　　“高峰时行业利润率能达到100%以上。”中国陶瓷工业协会驻佛山办事处主任蓝卫兵告诉记者，如今，普通的“大路货”净利已降到10%以下，技术含量稍高的中高端产品则只有20%~30%.
　　寻找新的出路，这成了陶企运营者的共识，而热门又高利润的房地产业对陶企的诱惑力最大。目前，众多陶企如新明珠、新中源等的土地储备量不亚于一个中小型房地产开发商，佛山60多家大型淘企中，约有七成涉足房地产，佛山一地产界人士透露：“我接触的客户中，一些中小客户还通过参股或私人投资的方式开拓房地产业务。”
　　房产暴利“诱惑”
　　事实上，佛山陶企进军房地产行业并非偶然。
　　陶瓷业虽成就了佛山市“南国陶都”的美誉，但一直以来，行业对地方政府的税收贡献率其实并不高，反之，还带来了高污染、高能耗等不利城市发展的影响，因此，从2007年开始，佛山市政府决定将陶瓷企业的生产基地外迁，保留陶企的总部生产基地。
　　“为了说服企业外迁，政府再次出让陶企所在的生产基地用地时，会设置许多定向的附加条件，就像为原企业量身定做一样，让后者可用低于市场价的方式拿回土地。”一业内人士透露，此时，这些土地的性质已从工业用地转为商住用地。
　　与陶瓷项目相比，地产项目从银行贷款或通过其他渠道融资优势巨大，上述人士还表示，在调控政策不严时，启动一个房地产项目所需的自有资金并不多，企业可靠建筑商、施工方等垫资合作方式开发，与较低的拿地成本相比，房价不断走高，房地产行业还被视为暴利行业，于是，上述土地出让的“潜规则”正好迎合了陶企的心理，纷纷借机开始原始的土地储备。
　　与地产形成产业链发展
　　但是，由于缺乏运作地产项目的经验，部分陶企在拿地后都迟迟没有进行项目开发。
　　据了解，亚洲陶瓷正在运作的世纪金鼎项目从拿地到奠基历时5年，“拿地是2006年，直到去年，我们才与一家专业的房地产公司合作，成立一家新的地产子公司。”蒲鼎新透露，新公司股权比例中，亚洲陶瓷持股48%,负责找资金，而项目的整体运作交由对方打理。
　　“除了亚洲陶瓷模式外，有的陶企还聘请专业的地产人才，自己成立房地产子公司，如新中源、新明珠等。”上述地产界人士表示，陶企运作地产项目经验不充足，大都会依靠专业力量进行操作。
　　此外，陶企打造出来的产品大都定位于中低端。上述代理机构负责人告诉记者，陶企不敢试水高档楼盘，开发的产品品质不算高，为了加快回笼资金，产品定价比同类产品大都要低，以佛山的主城区禅城区为例，陶企开发的楼盘价格一般比同一区域同档次楼盘价格低10%左右。
　　与其他行业相比，陶企的现代化企业制度起步较晚，许多企业内部还存在管理混乱的问题，在这种局面下分离出来的地产业务板块也会受到牵连，“缺乏人才，也缺乏专业的成本核算机制，陶企的地产项目成本会比普通企业的成本更高。”上述负责人认为，目前，通过正常招拍挂程序拿地的房企，开发净利约在15%,但同样方式拿地的陶企获得的利润可能要低得多。
　　不过，与地产开发配合，主营陶瓷产品会给陶企新增一条产能释放渠道。当地业内人士给记者算了一笔账：在佛山一套90平方米的房子，若大厅、厨房和洗手间都铺上瓷砖，瓷砖成本约占全部装修费用的23%~25%,若以1500元/平方米的装修标准交付，装修费用合约13.5万，其中瓷砖成本约占3.1万~3.4万。也就是说，一套精装房就意味着陶瓷行业能增加约3.1万~3.4万元的收入。“陶企开发的产品大都是精装房，他们将地产和陶瓷业务打包组合，比开拓其他陶瓷销售渠道来说，这种业绩增长更稳定、更可控。”
　　“项目目前刚奠基，地产业务对公司业绩的贡献还未表现出来。”蒲鼎新也表示，不过，他表示看好这种产业链式的企业发展方式。
　　与蒲鼎新一样，许多陶企未来的发展规划中，已将房地产作为公司的另一主营业务，甚至与陶瓷主业并驾齐驱。但如今，这一“规划”正遭遇市场考验。
　　全国范围内涉及数十个城市的楼市限购使全国楼市陷入低迷，尤其是限购、限价的城市，楼市成交量大幅下跌。
　　“地产业务受困，不会对总公司的运营和陶瓷主业带来影响。”蒲鼎新表示，目前，公司业务中，陶瓷仍然占八成，且当初为防止一损俱损的局面，地产项目的运作资金和总公司的资金已互相独立，两者互不干扰。
　　但这种说法并不被业内人士认同。“作为陶企的子公司，地产项目出了问题，总公司不可能撒手不管。”上述地产界人士认为，事实上，目前涉足房地产的陶企的资金链更紧张。但好在这些陶企的资本都相当雄厚，且许多项目都只是拿地还未开发，目前对陶企主营业务无多大影响，但后期若楼市持续低迷，土地储备量大的企业将面临的局面就很难说了。