“营改增”定税率细则 二手房交易咋省钱

    最近，“营改增”成为楼市热议话题，有传言称“营改增”后买卖二手房要交的税更多了，这也让不少人都担心不已，连日来，郑州市房管局门前都是早早便排起了长队。如今，急着过户的市民终于可以长出一口气了。
    3月24日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了营改增的细则。营改增后，买卖二手房会不会增加税负？想买房的是现在买还是营改增后买？
    个人购2年以上普通住房销售免征增值税
    《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，自2016年5月1日起，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。）
    这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。
    记者了解到，为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。3月24日下午，在河南省国税局、河南省地税局于郑州召开的联席会议上，也对此予以明确。
    营改增后，二手房交易税是增还是减了
    相关业内人士表示，营改增后，二手房交易税减少了。营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，为什么说税负会下降？
    一位地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。也就是说，在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。就此，记者也请郑州二手房市场资深金融权证专业人士给你算笔账。
    假如小明为了方便孩子上学，准备在郑州市某学校周边购买一套配套成熟点的不足两年的二手房，但他很是犹豫：这房子是5月1日前买好，还是5月1日营改增后再买？
    权威人士就为小明算账了，如果小明要买的这套二手房原房主买的时候花了80万元，现在卖给小明，售价为100万元，根据增值税的算法，最终增值税应纳税额为（100÷1.05）×0.05=4.76万。当前营业税下，是总价按照5%的税率征收，按现行政策，5月1日前如果过户，应缴纳营业税额为100万元×0.05=5万。
    这样来看，缴纳增值税将比缴纳营业税少0.24万元。
    全面营改增后我省将减税173亿元
    《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。对此，业内人士认为，营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化，但未来将产生深远影响。其中，营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这对从事商业地产开发的房地产企业来说，对房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。
    记者了解到，自2013年8月营改增在全国范围试点以来，截至2015年年底，全省共有试点纳税人19.63万户，累计实现减税146亿元。今年5月1日起全面推行营改增后，我省将新增试点纳税人34万余户，该部分纳税人2015年实现营业税收入659.15亿元，占全国营业税收入1.91万亿元的3.45%。据此比例测算，全面推开营改增后我省将减税173亿元，占我省2015年营业税收入的26%。